乐清柳市长虹村，不少商铺恰恰就建在农村土地上

　　浙江在线08月30日讯这几日，温州农村产权交易暂行办法的出台和平台的搭建，引发了舆论的关注。温州市农业局相关人士告诉本报记者，目前压力很大，生怕有什么地方出错。不过他说，农村产权交易方面，基层倒是进行了一些大胆的探索。

　　这其中，乐清农房县域内可以“农对农”买卖、乐清柳市长虹村村集体股份本村内流通，就是代表。

　　市委出文件：

　　推动农房县域内“农对农”交易

　　乐清本市农业户口的，购买本市农民房，只要此房有房产证，一律给过户。简单来说就是，房产证和土地证都可以改成买主的名字，契证也给办好。

　　这个政策开始于2009年，记者获得的一份《乐清市委(2009)4号文件》这样指出：

　　对持有集体土地使用权证和房产证的农村房产，允许在全市金融机构抵押，允许在市域范围内农业户籍人口间转让。

　　乐清住建部门向记者提供的数据显示，从2009年3月1日起，乐清全市成交农房4397件，总面积779303平米。在成交的四千多件中包括了本村内农房交易的数目。

　　根据乐清农业局相关人士估计，本村外、乐清内的买主买的农房数量“非常少”。其中一个原因是，郊区一些农民已经认识到自家农房升值的潜力，宁肯传给后代也不肯卖。

　　乐清淡溪镇陈坦村村主任张山青的说法也佐证了这一观点：“村里位置稍微好点的宅基地，每平方米5000多元，村民还不肯卖。”

　　成交数量少，使得乐清这项措施更有了实验的性质。“这么做目的是为了让农民的房子更好地流动起来，”上述农业局人士说，“市里一直盯着这项探索，但目前来看还不错。”

　　关于这一探索，中国社科院农村发展研究所研究员党国英曾评价道，“跨出了存的范围，有一定突破意义。”

　　房产中介：

　　交易程序基本和商品房一样

　　郑巨敏是乐清柳市经济有限公司经理，已做了11年的房产中介，主要代理乐柳市的房屋买卖。本村外、乐清内的农业户口者买乐清本地的农民房，这样的交易他一年也就碰到十几起。因为数量少，因此对当地商品房价格构不成影响。

　　交易程序比商品房多两个：交易前经过村里同意，加盖公章；变更土地证时，村里再加盖个公章。过户没问题，一样三证齐全。

　　乐清这一探索的好处，郑巨敏说，一是方便了买卖双方。卖方常常是有房子但需要用钱。买方常常因为喜欢农民房的宽大。第二点，是相对宽阔的流通范围，也相对保障了农民房的价格。郑巨敏举了个例子：柳市镇有个红星花园，里面两幢房子，一幢是商品房，可完全流通；一幢是当地村集体造的，算是农房，只能在乐清全市农业户口人群中流通。两者质量、地段、配套等等完全一样，每平方米价格差1000元左右。前者现在卖7000-7500元/平米，后者只要6000-6500元/平米。

　　不违反法律

　　但触动住建部一项规定

　　根据《土地管理法》第六十三条规定：

　　农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　温州农业局相关人士认为，农房宅基地归村集体所有，但是类似乐清这样的探索并未将农房出让用于非农业建设，尽管土地使用证变更成了买家名字，但是宅基地依然是归原来村子所有，事实上没有违反《土地管理法》

　　不过，这位人士指出，建设部《房屋登记办法》八十七条还有一项规定：

　　申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

　　简单来说，房子如果不是卖给本村人，就无法办理登记。乐清的探索或许对这有所触动。

　　不违反法律，但触动了住建部的一项规定。这是他对乐清这项探索的评价。

　　村集体资产股份，本村内流通

　　乐清柳市长虹村的探索样本

　　柳市不过是乐清的一个镇，却有“中国电器之都”的美誉，让长虹村村民得意的是，柳市的不少商铺恰恰就在他们村地面上。

　　长虹村副支书郑银余掰着指头给记者一算，村集体资产8.2个亿。2012年底，这8个多亿刨去20%村集体提留，其余被分成3000多股，每股价值20万。全村2200多人成了村集体资产的股东，年底凭股份分红。

　　为了让股份更好地流动、变现，长虹村规定，村民手里的股份，一半可以转让给本村村民变现。此外，一个村民手里的股份最多不能超过总股份的10%。郑银余解释，规定只能转让一半，是为了防止村民全部卖掉后生计艰难。

　　这项措施出台以来，一年不到，村民间大概发生十起左右的股权转让，大多是因为有人家里有困难，也有企业周转不过来急需用钱的。郑银余说，下一步长虹村将成立资金互助会，村民可以把股份抵押给村里贷款。

　　温州市农村产权服务中心有限公司总经理董文立说，等温州的农村产权交易平台搭建好，以后村集体经济的股权，有望在比村子更大的范围内交易。